Sind Vertragserrichtungskosten Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich stellt – im hier behandelten Regelfall der entgeltlichen Übertragung eines Grundstückes unter fremden Dritten – die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die GrESt dar. Die Gegenleistung im Fall eines Kaufs ist der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Zur Gegenleistung gehört daher nach herrschender Meinung zumindest alles, was der Erwerber dem Veräußerer gegenüber aufwenden muss, um das Grundstück zu erwerben.

In Deutschland existiert eine gesetzliche Regelung, wonach der Veräußerer eines Grundstücks unter anderem die Kosten der Vertragserrichtung zu tragen hat. Eine entsprechende Regelung kennt das österreichische Zivilrecht nicht. Es obliegt daher grundsätzlich der freien Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, wer die Kosten der Vertragserrichtung zu tragen hat.

Zunächst kommt es hierbei darauf an, wer mit dem Vertragserrichter (z.B. Rechtsanwalt, Notar) den entsprechenden Bevollmächtigungsvertrag abgeschlossen hat. Der Auftraggeber ist grundsätzlich verpflichtet, das vereinbarte Honorar zu bezahlen. Beauftragen Veräußerer und Erwerber den Vertragserrichter gemeinsam, sind sie im Prinzip auch je zur Hälfte verpflichtet, die Kosten dafür zu tragen.

Die Vertragserrichtungskosten können folglich nur dann Teil der Gegenleistung und somit Teil der Bemessungsgrundlage für die GrESt sein, wenn eigentlich der Veräußerer zivilrechtlich zu ihrer Bezahlung verpflichtet wäre, jedoch der Erwerber diese Verpflichtung für den Veräußerer übernimmt.

Folgende Konstellationen sind denkbar:

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