EuGH: Die Vermietung einer Immobilie durch einen ausländischen Unternehmer begründet keine feste Niederlassung

EuGH Urteil

Bei Titanium Ltd handelt es sich um eine ausländische Gesellschaft mit Sitz in Jersey. Titanium vermietete eine ihr gehörende Immobilie in Wien umsatzsteuerpflichtig an zwei Unternehmer. Mit der Verwaltung der Immobilie wurde ein österreichisches Hausverwaltungsunternehmen beauftragt, einschließlich der Abrechnung der Mieten und Betriebskosten, der Führung der Geschäftsaufzeichnungen, der Vorbereitung der Umsatzsteuer-Meldedaten und der Vermittlung von Dienstleistern und Lieferanten. Diese Leistungen wurden von dem beauftragten Hausverwaltungsunternehmen in anderen Räumlichkeiten als denjenigen der Titanium gehörenden Immobilie erbracht. Die Entscheidung über den Abschluss oder die Auflösung der Mietverhältnisse, über die Durchführung von Investitionen und Reparaturmaßnahmen sowie die Auswahl von Dienstleistern für diese Aufgaben behielt jedoch Titanium.

Als ausländisches Unternehmen hatte Titanium im Rahmen der Vermietung an die beiden Unternehmer das Reverse Charge Verfahren angewendet. Das österreichische Finanzamt vertrat jedoch unter Verweis auf die Umsatzsteuerrichtlinien des BMF (UStR Rz 2601b) die Ansicht, dass die Immobilie eine feste Niederlassung bzw. eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte in Österreich begründet. Es käme daher nicht zum Übergang der Umsatzsteuerschuld auf die Mieter (Reverse Charge Verfahren), sondern die Vermietungsumsätze sind mit Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

Der EuGH hat nun klargestellt, dass eine vermietete Immobilie für sich alleine noch keine feste Niederlassung im Sinne der Umsatzsteuer darstellt. Der Begriff der festen Niederlassung setzt nämlich einen hinreichenden Grad an Beständigkeit sowie eine Struktur voraus, die von der personellen und technischen Ausstattung her eine autonome Erbringung der betreffenden Dienstleistungen ermöglicht. Eine Immobilie, bei der keinerlei personelle Ausstattung vorhanden ist, die zu autonomem Handeln befähigt, erfüllt daher offensichtlich nicht die Kriterien für die Einstufung als feste Niederlassung.

Auswirkungen auf die Praxis

Durch das Urteil hat der EuGH der bisher von der Finanzverwaltung vertretenen Ansicht, dass eine vermietete Immobilie stets eine feste Niederlassung bzw eine umsatzsteuerliche Betriebsstätte darstellt, eine klare Absage erteilt. Es ist für die Beurteilung einer festen Niederlassung vielmehr darauf abzustellen, ob der Vermieter im Inland über eine eigene personelle und technische Ausstattung verfügt, welche die autonome Erbringung der betreffenden Vermietungsleistung ermöglicht.

Liegt im Inland keine an der Leistungserbringung beteiligte Niederlassung vor, ist im Rahmen einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung das Reverse Charge Verfahren anzuwenden, wenn es sich beim Mieter um einen Unternehmer, eine juristische Person mit UID-Nummer oder eine Körperschaft öffentlichen Rechts handelt. Vorsteuern können vom ausländischen Vermieter grundsätzlich nur im Rahmen des Vorsteuererstattungsverfahrens geltend gemacht werden, außer er tätigt neben der Vermietung auch noch andere Umsätze im Inland, aufgrund derer eine Veranlagung durchzuführen ist. In diesem Zusammenhang sind die Fristen für die Anträge im Vorsteuererstattungsverfahren (30.06. des Folgejahres für Drittlandsunternehmer bzw 30.09. für EU-Unternehmer) zu beachten.

Zum jetzigen Zeitpunkt liegt noch keine Reaktion seitens des BMF vor. Es ist aber davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung die Anwendung der bisherigen Finanzansicht für vergangenen Zeiträume in der Praxis noch akzeptieren wird. Bei künftigen Mietabrechnungen sollte aber bei Vorliegen der Voraussetzungen jedenfalls das Reverse Charge Verfahren beachtet werden.

Sie haben noch Fragen? Unsere ExpertInnen Claudia Modarressy und Christian Weber stehen Ihnen gerne zur Verfügung.