In Zeiten niedriger Zinsen und volatiler Aktienmärkte suchen Anleger vielerorts nach alternativen Geldanlagen. Eine Vorsorgewohnung kann als Vermögensanlage einige steuerrechtliche Vorteile mit sich bringen.

Das Konzept ist simpel: Der private Anleger erwirbt eine Wohnung, welche dann langfristig vermietet wird. Damit verbunden sind jedoch sowohl ertrag- als auch umsatzsteuerliche Konsequenzen, die es für eine lukrative Anlage zu beachten gilt.

Einkommensteuer

Aus einkommensteuerlicher Sicht sind die durch den Anleger im Rahmen der Vermietung erzielten Einkünfte unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einzuordnen. Als außerbetriebliche Einkünfte sind diese im Rahmen einer Überschussrechnung zu ermitteln, wobei die Einnahmen den sog. Werbungskosten, die im Zuge der Anschaffung und Erhaltung des Wohnobjekts entstehen, gegenübergestellt werden. Als abziehbare Werbungskosten kommt eine Vielzahl von Ausgaben in Betracht. So kann der Wohnhausgebäudeanteil mit 1,5 % pro Jahr über insgesamt 67 Jahre im Rahmen der Absetzung für Abnutzung abgeschrieben werden. Ebenfalls sind unter anderem Kreditzinsen bzw. Kreditnebenspesen, Steuerberatungskosten sowie Sanierungsaufwendungen steuerlich absetzbar.

Ergibt sich aus der Überschussrechnung ein Verlust, ist dieser grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften im Rahmen der Einkommensteuererklärung ausgleichbar, wodurch sich für den Anleger insgesamt eine geringere Steuerbelastung ergibt. Als Grundregel gilt hier, dass der steuerliche Vorteil größer wird, je später ein steuerlicher Totalgewinn realisiert wird.

Umsatzsteuer

Beim Modell der Vorsorgewohnung, bei welchem der Bauträger dem Anleger bei Erwerb der Wohnung 20% Umsatzsteuer in Rechnung stellt, gibt es auch aus umsatzsteuerlicher Sicht einiges zu beachten. Durch die geplante Vermietung und die sich ergebende Unternehmereigenschaft, kann sich der Anleger grundsätzlich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuern zurückholen. Neben jenen, die beim Erwerb abziehbar sind, können auch dem Anleger in Rechnung gestellte Umsatzsteuerbeträge, welche die laufenden Kosten betreffen, als Vorsteuern geltend gemacht werden.

Der Vorsteuerabzug setzt jedoch voraus, dass die Vermietung der Wohnung der Umsatzsteuerpflicht unterliegt und der Anleger bei der Vermietung der Wohnung somit seinen Mietern wiederum 10% Umsatzsteuer in Rechnung stellt. Um den vollen Vorsteuerabzug geltend machen zu können, sieht das österreichische Umsatzsteuergesetz einen Beobachtungszeitraum von zumindest 20 Jahren vor, in welchem der Anleger die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses oder die Veräußerung der Wohnung kann somit zu einer aliquoten Rückforderung der bereits abgezogenen Vorsteuerbeträge führen.

Liebhaberei

Achtung: Um in den Genuss der bisher angeführten Vorteile zu kommen, ist bei der Vermietung von Wohnungseigentum zu prüfen, ob es sich um „Liebhaberei“ handelt. Eine solche liegt vor, wenn innerhalb von 20 Jahren ab der Anschaffung kein Überschuss der Gesamteinnahmen über die Gesamtausgaben erzielt wird bzw. werden kann. Eine Einstufung als „Liebhaberei“ hat zur Folge, dass etwaige steuerliche Verluste aberkannt werden, was zu einer Einkommensteuernachzahlung führen kann. Bereits geltend gemachte Vorsteuern wären dann aliquot zurückzuzahlen. Vom Anleger ist mittels Prognoserechnung nachzuweisen, dass ein Gesamtüberschuss über einen Zeitraum von 20 Jahren erzielt werden kann.

Fazit: Die Vorsorgewohnung als Anlage erfreut sich großer Beliebtheit. Die ertrag- und umsatzsteuerlichen Implikationen sollten bei der Planung des Investments jedenfalls berücksichtigt und mit Experten abgestimmt werden, um teure Überraschungen zu vermeiden.

Der Steuertipp ist im Industriemagazin, Ausgabe Dezember 2019, erschienen.

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