Immobilien in der Privatstiftung

Auswirkungen der Steuerreform 2015/2016 auf Grundstücksverkäufe und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Neuer Steuersatz

Ab 1. Jänner 2016 wurde aufgrund der Steuerreform 2015/2016 der Tarif der Immobilienertragsteuer von 25 % auf 30 % erhöht. Bei den für die laufende Besteuerung der Privatstiftung maßgeblichen Steuern – Körperschaftsteuer und Zwischenkörperschaftsteuer – kam es jedoch zu keiner Erhöhung des Steuersatzes von jeweils 25 %, weswegen die Immobilienveräußerung durch Privatstiftungen somit rein tariflich gesehen ab 2016 günstiger ist. Aufgrund des „Inflationsabschlages“ konnte der Veräußerungsgewinn bisher nach Ablauf des zehnten Jahres seit der Anschaffung des Grundstücks um jährlich 2 % (bis zu insgesamt 50 %) reduziert werden. Mit Jahresbeginn 2016, wurde dieser endgültig aus dem Einkommensteuergesetz gestrichen, weshalb er auch bei der Ermittlung der zwischenkörperschaftsteuerpflichtigen Einkünfte der Privatstiftung nicht mehr zur Anwendung kommen kann.

Verlustverrechnung

Im Bereich der Einkommensteuer ist es ab der Veranlagung 2016 möglich, 60 % (statt bisher 50 %) der Verluste aus Immobilienveräußerungen innerhalb eines Veranlagungsjahres mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu verrechnen oder, diesen Betrag auf 15 Jahre verteilt jährlich zu 4 % von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Abzug zu bringen. Da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung innerhalb der Privatstiftung der Körperschaftsteuer unterliegen, während auf Überschüsse aus Grundstückveräußerung das Zwischenkörperschaftsteuer-Regime anwendbar ist, wird diese Möglichkeit im Rahmen einer Privatstiftungen in der Fachliteratur widersprüchlich diskutiert.

Neuer Verteilungszeitraum und neue Aufteilung der Anschaffungskosten

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bringt die Steuerreform auch einige Änderungen, welche natürliche Personen und Privatstiftungen gleichermaßen betreffen. So beträgt der Verteilungszeitraum für Instandsetzungsaufwendungen, nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungsarbeiten und sonstige außergewöhnliche Aufwendungen ab dem Veranlagungsjahr 2016 15 Jahre, anstelle von 10 Jahren. Dieser 15-jährige Verteilungszeitraum ist für Instandsetzungsaufwendungen auch auf noch offene „Zehntel“ aus vorangegangen Jahren anzuwenden, während die „Zehntelbeträge“ für nicht regelmäßig anfallende Instandhaltungsarbeiten und sonstige außergewöhnliche Aufwendungen über den ursprünglichen Verteilungszeitraum zu Ende zu führen sind. Für die Aufteilung der historischen Anschaffungskosten auf den Grundanteil und den Gebäudeanteil ist ab 2016 ein neuer Verteilungsschlüssel vorgesehen. Während nach bisheriger Verwaltungspraxis galt, dass der Grundanteil mit 20 % und der Gebäudeanteil mit 80 % der Anschaffungskosten angenommen werden kann, wurden nunmehr ein Grundanteil von 40 % und ein Gebäudeanteil von 60 % gesetzlich verankert, insoweit kein anderes Aufteilungsverhältnis durch einen geeigneten Nachweis belegt werden kann. Das BMF hat in der Grundanteils-Verordnung die Voraussetzungen für abweichende Verteilungsregel kundgetan. Diese gesetzliche Neuaufteilung der Anschaffungskosten ist auch auf bereits bestehende Vermietungsobjekte anzuwenden. Bei der Umstellung auf das neue Aufteilungsverhältnis ist dabei so vorzugehen, dass der zu Jahresbeginn ermittelte Buchwert des Gebäudes betragsmäßig um 1/4 zu vermindern ist, und dieser Betrag wiederum auf den Buchwert von Grund und Boden zuzuschlagen ist. Dies bedeutet auch, dass zukünftig nur mehr Abschreibungen in Höhe von 60 % der Anschaffungskosten im Rahmen der Einkünfteermittlung geltend gemacht werden können. Der Abschreibungssatz für Vermietungsobjekte beträgt unverändert 1,5 % pro Jahr. Da Vermietungsobjekte von Privatstiftungen regelmäßig dem außerbetrieblichen Bereich zuzuordnen sind, sind diese nicht von den Änderungen der Abschreibungssätze für die dem betrieblichen Bereich zugeordneten Gebäude im Zuge der Steuerreform 2015/2016 betroffen. 

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Mag. Richard Prendinger
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